Купить складское, офисное либо торговое помещение и вместо арендной платы за чужую недвижимость тратиться на выплату кредита под залог собственной – такую возможность дает коммерческая ипотека. На каких условиях ее предлагают банки и как взять заём?

Особенности коммерческой ипотеки

Рынок ипотечных кредитов для бизнеса в России развит слабо, но можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость в принципе – вопрос решенный. К числу кредитных продуктов крупных банков уже относятся займы под залог офисных, торговых, ресторанных, складских и других нежилых помещений компаниям и индивидуальным предпринимателям.

Сегодня бизнесу доступна как ипотека под коммерческую недвижимость, имеющуюся в собственности, так и под приобретаемую.

Коммерческая ипотека отличается от жилищной важными особенностями:

• более высокие ставки по кредиту – от 11,8% в Сбербанке против 9% и ниже (при определенных условиях) по жилищной ипотеке;
• гораздо меньшие сроки займов – не более 10 лет против 25-30 лет;
• более длительные сроки рассмотрения заявок.

Нередко, получив от претендента на заём требуемый пакет документов, подтверждающих платежеспособность субъекта бизнеса, кредитор направляет к ИП либо в компанию своего представителя для проверки, как идут дела у заемщика.

Еще одна особенность коммерческой ипотеки – банки чаще отказывают в кредитовании, поскольку ликвидность объекта недвижимости, предлагаемого в качестве залога, часто ниже, чем, например, у квартиры. Особенно если подается заявка на заём под залог производственного либо складского помещения.

Что сегодня предлагают банки

Сбербанк

Крупнейший в РФ кредитор Сбербанк предоставляет ипотечный заём для ИП и малых предприятий «Бизнес-Недвижимость», который в случае залога имеющегося недвижимого объекта можно использовать не только на покупку другого помещения, но и на погашение задолженности по кредитам, взятым у других банков либо лизинговых компаний.

Сбербанк согласен кредитовать приобретение как готовой, так и строящейся недвижимости – у застройщиков из перечня аккредитованных.

Условия займа:

• минимальная ставка – 11,8%;
• минимальная сумма – 150 тыс. руб. для малого агробизнеса, 500 тыс. руб. для всех остальных клиентов;
• максимальная сумма – до 600 млн руб. для городов, указанных на сайте кредитора, до 200 млн руб. для всех остальных;
• максимальный срок – 10 лет;
• первоначальный взнос – при займе под имеющуюся недвижимость не требуется, под приобретаемую – не менее 20% для агробизнеса, 25% для остальных;
• комиссия за выдачу займа – отсутствует.

Сбербанк принимает поручительство и гарантии юридических и физических лиц в качестве дополнительного обеспечения, что особенно полезно для ИП, многим из которых трудно убедить кредиторов в своей платежеспособности.

ВТБ 24

ВТБ 24 реализует программу «Бизнес-ипотека» для приобретения объекта коммерческой недвижимости любого назначения.

Параметры кредита:

• ставка – от 13,5%;
• сумма – не менее 10 млн руб.;
• срок – до 10 лет;
• первоначальный взнос – от 15%.

При наличии дополнительного залогового имущества аванс, или первоначальный взнос не требуется.

ВТБ Банк Москвы

Другая банковская организация группы ВТБ кредитует покупку не только помещений, но и земельных участков для использования в коммерческих целях.

Ипотека для бизнеса доступна по условиям:

• ставка – в описании кредита на сайте банка не указана, определяется индивидуально;
• сумма – до 150 млн руб.;
• срок – до 7 лет.

ВТБ Банк Москвы предлагает бизнес-заемщикам привлекательные дополнительные возможности:

1. Взять ипотеку на объект жилой недвижимости с переводом его в коммерческий статус впоследствии.
2. Волучить заемные средства единовременным платежом либо в виде кредитной линии.
3. Заменить первоначальный взнос:

Россельхозбанк

Банк со 100% участием государства предоставляет коммерческую ипотеку согласно параметрам:

• ставка – индивидуальная;
• сумма – от 0,5 млн до 20 млн руб.;
• срок – до 10 лет;
• первоначальный взнос – необязателен, но его отсутствие повышает ставку;
• комиссия за выдачу займа – взимается с юрлиц согласно тарифам банка;
• возврат кредита возможен дифференцированными платежами, в т.ч. по индивидуальному графику.

Россельхозбанк предусматривает возможность получения заемщиком дополнительных кредитных средств на ремонт приобретенного объекта недвижимости.

Он, как и ВТБ Банк Москвы, дает выбор между единовременной выплатой заемных денег и кредитной линией.

В качестве дополнительного обеспечения кредитором принимаются не только поручительства, но и транспортные средства, оборудование, даже товарно-материальные ценности.

В силу направленности Россельхозбанк лояльно относится к представителям агробизнеса – сельхозпредприятиям и фермерам.

Абсолют Банк

АКБ «Абсолют Банк» обещает желающим взять ипотеку на коммерческую недвижимость быстрое решение по заявке, сопровождение персонального менеджера от подачи заявки до закрытия кредитного договора, оптимальное решение сложных ситуаций, возникающих в процессе погашения займа.

Предлагаемые параметры бизнес-ипотеки:

• ставка – от 17,45%;
• размер кредита – до 60% стоимости приобретаемого объекта недвижимости либо до 80% при предоставлении дополнительного залога;
• минимальная сумма – 1 млн руб.;
• максимальная сумма – 15 млн руб. в Московском регионе, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 9 млн руб. в остальных субъектах федерации;
• срок – до 10 лет.

Абсолют Банк также дает возможность купить в ипотеку по ставке 14,25% машино-место, предлагая до 70% его стоимости, или от 100 тыс. до 1 млн руб. (в Московском регионе, СПб и Ленобласти – до 2 млн).

БФА

Банковская организация БФА, работающая в Москве и Санкт-Петербурге, дает бизнес-субъектам двух столиц ипотеку по ставке от 17,25% в размере от 0,5 млн до 25 млн руб., но не более 70% стоимости залогового объекта недвижимости.

БФА – единственный кредитор, соглашающийся предоставить ипотечный заём под коммерческую недвижимость на очень длинный срок – до 25 лет.

Другие

Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

Заключение

Основные требования к заемщикам у банков, предоставляющих ипотеку для бизнеса, сводятся к наличию опыта хозяйственной деятельности (обычно не менее 1 года), статусу резидента РФ и способности подтвердить платежеспособность. К недвижимости – полная ликвидность и расположение в пределах транспортной доступности от офиса банка.

Полный список требований и необходимых документов, прилагаемых к заявке на ипотечный заём, а также точную последовательность действий для получения кредита следует уточнять в выбранном банке.

Коммерческая ипотека для физических лиц - это кредит на приобретение нежилой недвижимости, которая используется в коммерческих целях. Объектом кредитования могут быть офисные, складские, производственные и другие помещения, а также целостные имущественные комплексы. Изначально такой банковский продукт был предназначен только для юридических лиц. Сейчас же многие банки выдают коммерческую ипотеку и физическим лицам. Но все же речь идет в основном о частных предпринимателях и владельцах бизнеса.

Условия кредитования в различных банках по данному направлению существенно отличаются. Это касается не только процентной ставки и сроков, но и требований к потенциальным заемщикам и объектам кредитования. В целом можно назвать следующие общие параметры, характерные для большинства кредиторов:

• объектом может выступать только капитальное строение;
• кредитуется как первичный, так и вторичный рынок;
• отсутствие арестов и любых претензий со стороны третьих лиц, а также не выступает объектом судебных разбирательств;
• прямое и косвенное подтверждение официальных и неофициальных доходов заемщика в объеме, достаточном для обслуживания кредита;
• обязательное страхование приобретаемой в кредит недвижимости.

К коммерческой недвижимости обычно предъявляют следующие требования:

• объект должен быть расположен в пределах региона, где имеется представительство банка;
• недвижимость коммерческого направления может располагаться только на первом или цокольном этаже, за исключением ситуации, когда выкупается все здание целиком;
• назначение помещения, здания или сооружения должно соответствовать требованиям кредитора;
• объект коммерческой недвижимости должен быть подключен ко всем коммуникациям, в том числе водоснабжению, электропитанию и отоплению;
• здание не может находиться в аварийном состоянии или подлежать сносу;
• в обязательном порядке должен быть присвоен почтовый адрес;
• планировка здания должна соответствовать технической документации.

Также банк может потребовать, чтобы назначение недвижимости соответствовало характеру деятельности заемщика.

Главным препятствием при оформлении недвижимости чаще всего является недостаточный уровень официального подтвержденного дохода индивидуального предпринимателя или собственника бизнеса. За подобным кредитом в банк также часто обращаются начинающие бизнесмены, которые хотят приобрести первое помещение для своего бизнеса. Но оформить им ипотеку достаточно сложно, так как кредитование развития бизнеса является очень рискованным как для предпринимателя, так и для банка.

В целом оформление ипотеки для приобретения коммерческого объекта имеет такие же этапы, как и при покупке жилой недвижимости. После того как физическое лицо определилось с объектом покупки, необходимо обратиться в выбранный банк и подать необходимый пакет документов. Их перечень необходимо уточнить заранее, так как список может отличаться у разных кредиторов. Как правило, банк оставляет за собой право требовать от потенциального заемщика предоставить любую дополнительную документацию, которая касается его деятельности, для полного анализа.

После принятия решения банком назначается дата сделки и осуществляется подготовка документов для ее проведения. Процедура подписания договоров и расчетов зависит от особенностей объекта и продавца.

После выдачи кредита и до полного его погашения коммерческая недвижимость находится в залоге у банка. При этом физическое лицо ограничено в распоряжении ипотечной недвижимостью. Он должен большинство своих действий, связанных с ее управлением, согласовывать с ипотекодержателем.

Куда обратиться?

Сегодня на рынке работает достаточное количество банков, которые оформляют коммерческую ипотеку физическим лицам. Прежде чем выбрать кредитора, стоит внимательно изучить как можно больше их предложений на рынке кредитования, а также обратить внимание на их требования и условия предоставления денежных средств, поскольку существует много нюансов, которые могут сыграть решающую роль.

Сбербанк

Сбербанк предлагает два продукта для физических лиц, желающих купить недвижимость коммерческого назначения: «Экспресс-ипотека» и «Бизнес-недвижимость».

Первый вариант подойдет предпринимателям, которым необходимо не больше семи миллионов рублей. Банк обещает очень быстрое рассмотрение кредитной заявки клиента при минимальном пакете документов.

Целью кредита является приобретение коммерческой недвижимости вместе с участком, на котором она расположена. В рамках этой программы индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса могут также приобрести и жилую недвижимость.

Залогом выступает приобретаемый объект, дополнительно банк может запросить поручительство платежеспособного физического или юридического лица.

В рамках «Экспресс-ипотека» предусматривается обеспечение безопасности проведения расчетов с продавцом. Для заемщиков (индивидуальных предпринимателей и ООО) применяется аккредитивная форма расчетов. Если покупателем является физическое лицо, то есть собственник малого бизнеса, расчет происходит путем закладывания наличных денег в индивидуальный сейф Сбербанка.

На сегодняшний день «Экспресс-ипотека» оформляется на срок до 10 лет под ставку от 16,5%. Для клиентов, которые ранее успешно погасили подобный кредит, предусмотрены более выгодные условия.

Программа «Бизнес-недвижимость» предполагает больше возможностей для потенциального заемщика. Сумма кредита может достигать 200 миллионов рублей. Оформить ипотеку в рамках этой программы могут предприниматели и собственники малых предприятий при условии, что годовая выручка от основной деятельности не превышает 400 миллионов рублей.

Кредит имеет ряд своих преимуществ. При рассмотрении заявки учитывается специфика хозяйственной деятельности потенциального клиента. Стоит обратить внимание на то, что банк не рассматривает заявку, если на момент обращения за кредитом заявитель занимается текущей хозяйственной деятельностью меньше 6 месяцев (для сезонного бизнеса - меньше 12 месяцев).

Физическое лицо может приобрести не только коммерческий объект на вторичном рынке, но и недвижимость, которая находится на разных этапах строительства. Главным условием является наличие у компании-застройщика аккредитации в Сбербанке. Также можно получить денежные средства для рефинансирования задолженности по ипотечным кредитам в других банках или лизинговых компаниях.

Для получения одобрения банка на кредит необходимо предоставить учредительные и регистрационные документы индивидуального предпринимателя или малого предприятия, финансовую отчетность, а также другие документы по хозяйственной деятельности, которые будут запрошены кредитором.

Россельхозбанк

Получить ипотеку на коммерческую недвижимость в Россельхозбанке может физическое лицо - индивидуальный предприниматель, в том числе руководитель фермерского хозяйства. В банке можно получить кредит в сумме до 200 миллионов рублей на срок не более 8 лет. Банк предоставляет возможность клиенту осуществлять погашение по адаптированному графику, в том числе использовать отсрочку погашения основного долга на 12 месяцев. В качестве залога выступает приобретаемая коммерческая недвижимость, но может потребоваться поручительство другого физического или юридического лица.

Перечень документов для оформления стандартный: регистрационные документы, лицензии, дающие право на отдельные виды деятельности, и справка о финансовом состоянии на последнюю отчетную дату по форме банка. При необходимости банк может запрашивать дополнительные документы, относящиеся к хозяйственной деятельности.

Процентная ставка зависит от того, какую сумму заемщик оплачивает за счет собственных средств, а также от желаемого срока кредитования.

Предварительную заявку в банк можно подать и онлайн. Кредитор рассмотрит предоставленную информацию и сообщит заемщику предварительное решение.

Промсвязьбанк

В Промсвязьбанке кредит можно получить под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, а также под залог другой недвижимости, которая уже есть в собственности заемщика (например, квартира или дом). Целью кредитования также может быть ремонт нежилого помещения, здания и т.д., которые используются в хозяйственной деятельности. Кроме индивидуальных предпринимателей, кредит могут оформить и следующие физические лица:

1. собственник доли участия в юридическом лице малого и среднего бизнеса;
2. лица, являющиеся единоличным исполнительным органом малого предприятия (директор, генеральный директор);
3. собственники бизнеса.

Дополнительно Промсвязьбанк может потребовать оформление поручительства совладельцев бизнеса, а также фонда содействия кредитования малого и среднего бизнеса.

Иногда сумма кредита может равняться полной стоимости недвижимости. Если же величина кредита не превышает тридцати миллионов рублей, то отдельный договор ипотеки не заключается, и, соответственно, заемщик экономит на нотариальных расходах по его оформлению.

Деньги могут быть выданы сразу одной суммой или в виде кредитной линии, если в цели кредитования входит ремонт коммерческого помещения. Кроме того, заемщику может быть предоставлена отсрочка на срок 12 месяцев, в течение которого заемщик оплачивает только проценты.

Покупка нежилой недвижимости сейчас не менее актуальна, чем приобретение жилья. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако такая сделка будет наполнена сложностями и нюансами, которые необходимо рассмотреть поподробнее.

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены. Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

• Если это муниципальная или федеральная собственность;
• Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
• Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой .

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

1. Для ИП;
2. Владельцам ферм;
3. Собственникам малого бизнеса;
4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

В большинстве своем:

• Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых ;
• Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей ;
• Первый взнос по ипотеке не менее 20%
• Срок кредита – от 5 до 15 лет ;
• Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
• Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Специфика нежилого помещения

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

Что гласит закон?

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

102 ФЗ регулирует лишь вопрос залога такой недвижимости. А это означает, что требования к заемщикам, формы и списки документов, а также прочие условия выдачи таких кредитов полностью устанавливаются банками. А это может быть не выгодным для заемщика.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

А именно:

• Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
• Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет . В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
• Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
• К заемщикам более жесткие требования , чем в случае с жилищными кредитами;
• Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог ;
• Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок .

Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

1. Гараж или машинное место;
2. Садовый дом;
3. Хозяйственная постройка;
4. Апартаменты.

Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

• Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
• Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
• Действующим топ-менеджером в ООО;
• Заемщик должен быть гражданином РФ;
• У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
• Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
• Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
• Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
• Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
• Объект находится в регионе расположения банка;
• Это капитальная постройка;
• Нет обременений на собственность.

Полезное видео:

Банки предоставляющие ссуду

Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.

Процесс оформления

При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:

1. Подача заявки, с прикрепленными документами;
2. Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
3. Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
4. Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
5. После одобрения, заключается договор ипотеки;
6. Покупка недвижимости;
7. Регистрация сделки в Росреестре.

Порядок оформления

Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

• Сотрудник компании приносит устав;
• Соглашение о ее создании;
• Выписка из реестра;
• Лицензию на деятельность;
• Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
• Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
• Документ от регистрации;
• Лицензию;
• Образец своей подписи;
• А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
• Информацию о кредитной истории компании;
• Копии соглашений по бизнесу и проект.

Фотогалерея:

Паспорт РФ Свидетельство о регистрации ИП
Образец своей подписи Кредитная история

Образец заключаемого договора

Ипотечный договор заключается в индивидуальном порядке. Его пункты могут отличаться, в зависимости от условий кредитования, но в основном, такое соглашение должно иметь такие пункты, как информация о заемщике и банке, условия ипотеки, права и обязанности сторон, а также схема погашения ипотеки (учитывается и возможность досрочного погашения).

Срок регистрации

Последним шагом в процессе оформления ипотеки, будет регистрация сделки. Обычно, это занимает не более 15 дней. Вместе с этим, необходимо заплатить госпошлину. Юридическое лицо платит 4 000 рублей, а ИП – 1 000 рублей.

Возможные трудности

Физическим лицам получить такую ипотеку непросто. В основном возникают сложности при оформлении залога. Дело в том, что сразу такая недвижимость банку не передается. Заемщику придется пройти через процесс перехода прав собственности. Для этого, в банках есть три основных схемы.

Продавец получает предоплату, в суме первого платежа по кредиту. После этого, оформляется переход права собственности и передача объекта в залог. И только после этого, заключается ипотечный договор, а продавцу выплачиваются остальные средства.

Аналогично предыдущему варианту, продавец получает предоплату. Но передача прав происходит одновременно с оформлением соглашения купли-продажи и ипотеки. А сделка регистрируется только после передачи всех бумаг.

Последняя схема наиболее витиеватая. Сначала нужно зарегистрировать новую фирму, на имя которой и передают право собственности. После этого, стоимость недвижимости уплачивает банк, а покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи нового юридического лица. Обременение будет снято только после передачи залога.

Ипотека на нежилую недвижимость является более трудной для физических лиц. Такая сделка будет означать повышенные проценты и уменьшенный срок кредитования, что не слишком выгодно для заемщика. Однако зная обо всех тонкостях такого кредитования, можно избежать некоторых сложностей и получить более приятные условия ипотеки.

Спрашивает Александр

Здравствуйте. Есть необходимость взять ипотеку, для того чтобы купить коммерческую недвижимость. Можно ли это сделать? Насколько это выгодно и безопасно, и какие существуют нюансы у ипотеки на коммерческую недвижимость?

Александр, следует понимать, что для российского рынка является редкостью, в отличие от европейских стран. И именно это определяет те условия, на которых можно купить коммерческую недвижимость в ипотеку .

Так можно ли купить коммерческую недвижимость в кредит? Да, купить ее можно. Но, к сожалению, законодательство, касающееся ипотеки на то, чтобы купить коммерческую недвижимость, далеко не совершенно. Именно оно определяет схемы, по которым можно взять подобные кредиты.

Рассмотрим основные схемы, по которым можно оформить ипотеку для того, чтобы купить коммерческую недвижимость:

В первом случае можно заключить стандартный договор купли-продажи, при котором продавец часть суммы за коммерческую недвижимость получает непосредственно от покупателя, а за остаточные финансы поручается банк, в котором взят кредит на коммерческие цели.

После этого вся документация переводится на того, кто купил объект. Затем Вам можно будет оформить договор залога, получить в банке недостающие средства и окончательно рассчитаться с продавцом за коммерческую недвижимость.

Такая схема, хоть и позволяет купить коммерческую недвижимость в кредит, наиболее сложна в исполнении. Ее можно реализовать, но это займет немало времени, что несомненно, говорит не в ее пользу.

Второй вариант, получивший в риэлтерских кругах название «выкуп юридического лица», предполагает создание компании. После того, как коммерческую недвижимость купят, ее можно оформить на компанию, то есть на юридическое лицо.

Постепенно выкупая акции данной компании, Вы, как потенциальный заемщик, погасите ипотеку.

Так как эти схемы не совершенны, российский рынок нашел альтернативное решение ипотеке, за счет которой можно купить коммерческую недвижимость. Реализовать его можно, воспользовавшись так называемым лизингом.

Его суть: кредит на то, чтобы купить коммерческую недвижимость, можно получить не в банке, а некой компанией. Она будет обладать всеми правами на коммерческую недвижимость до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен заемщиком.

Пойти этим путем можно. Но тогда, с одной стороны, Вы обеспечиваете себе безопасность, так как процесс лизинга строго оговорен государством, но, с другой стороны, рискуете. Ведь если лизинговая фирма обанкротится, то имущество, которое Вы купили, может отойти в счет долгов.

Ответ на вопрос, можно ли взять ипотеку для того, чтобы купить коммерческую недвижимость, положительный. Но несмотря на то, что купить ее можно, Вы столкнетесь с риском.

И это не удивительно, ведь банки вынуждены ужесточать условия на ипотеку, назначать высокие процентные ставки и значительно снижать сроки выплаты, так как зачастую предприниматели не освещают свою истинную финансовую отчетность, не желая приводить реальные суммы дохода.

Это не позволяет кредитору получить точные сведения о заемщике, а значит, и повышает для него потенциальный кредитный риск. Тем не менее сотрудничать с банками можно. Значит, можно получить жилищный займ и купить коммерческую недвижимость.

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – коммерческая ипотека. Ипотека под коммерческую недвижимость только начинает развиваться в нашей стране, еще не все требования и порядок выдачи стандартизированы, имеются пробелы в законодательном регулировании данного вида кредитования. Тем не менее, многих руководителей организаций и индивидуальных предпринимателей волнует вопрос, можно ли взять коммерческую ипотеку, как осуществлять по ней бухгалтерский учет, калькулятор расчета платежей и много других вопросов ответы, на которые мы дадим в этом посте.

Коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).

Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.

Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).

При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:

• Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
• Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.

Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.

Также отличается и ставка кредитования. По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).

Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет.

Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

Для физических лиц

Такой вид кредитования применяется только для определенных категорий. Это владельцы бизнеса, руководители организации и индивидуальные предприниматели. Такие условия обусловлены тем, что приобретенное в ипотеку здание должно приносить доход и использоваться в коммерческой деятельности.

Если же физическое лицо приобретет, например, производственное помещение, чтобы сдавать его в аренду, риски для банка очень высоки (если арендатор расторгнет договор, не понятно, из какого источника человек будет гасить кредит).

Для получения коммерческой ипотеки физическому лицу необходимо предоставить следующий пакет документов:

• Копия паспорта (всех страниц),
• СНИЛС;
• При наличии супруги и детей, следует представить документы на них (свидетельство о браке и свидетельства о рождении детей);
• Копию военного билета (при запросе банка мужчинам призывного возраста);
• Страховой полис на страхование собственной жизни и здоровья (выгодоприобретателем должен быть банк);
• Документы по объекту недвижимости, который планируется приобрести (свидетельство о праве собственности, справку об отсутствии обременений, проект договора купли-продажи, оценка объекта);
• Справка о величие доходов за последние 6 месяцев.

В определенных случаях банк имеет право потребовать документы организации, владельцем которой является физическое лицо. Чаще всего это правоустанавливающие и финансовые документы, позволяющие банку оценить состояние организации и возможность платить арендную плату за приобретаемое нежилое помещение.

Коммерческая ипотека для физических лиц выдается, только если здание удовлетворяет определенным требованиям, а именно:

• Здание должно быть капитальным;
• Объект недвижимости должен быть без каких-либо обременений;
• Нежилое помещение должно находиться на территории, где банк имеет право выдавать кредиты.

Схем приобретения физическим лицом коммерческой недвижимости в ипотеку бывает три:

• Первая подразумевает выплату покупателем продавцу аванса в размере первоначального взноса, затем регистрацию продавцом права собственности на покупателя. После этого покупатель передает нежилое помещение в залог в банк, банк перечисляет средства продавцу.
• Вторая схема, аналогичная, только продавец сначала передает предмет сделки в залог, а потом продает ее с обременением покупателю.
• Третья схема требует регистрации отдельной фирмы, на которую регистрируется объект сделки, а покупатель затем на кредитные средства покупает эту фирму.

Для ИП и компаний

Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:

• Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
• Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
• Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.

При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:

• Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
• Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
• Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита.

После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:

• Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
• Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
• Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.

Необходимо отметить, что во всех схемах первую часть стоимости объекта недвижимости покупатель оплачивает из своих средств (делает первоначальный взнос), чтобы снизить риски продавца и банка. В некоторых случаях возможна коммерческая ипотека без первоначального взноса. Она предоставляется только, если приобретаемое здание или помещение очень ликвидное и покупатель готов предоставить дополнительный залог по займу.

Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

Ипотека в бухгалтерском учете

В соответствии с требованиями законодательства по бухгалтерскому учету для ООО, операции по ипотеке отражаются следующим образом:

• Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные займы»;
• Информация о наличии выданного залога по кредиту на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
• Начисленные проценты входят в расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль;
• Операции по получению и гашению кредита отражаются на счете 51 «Расчетный счет»;
• Операции по договору купли-продажи объекта недвижимости отражаются на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как определено в учетной политике предприятия;
• На приобретенные здания или помещения обязательно начисляется амортизация в соответствии с методом, указанным в учетной политике предприятия и отражается на счете 02 «Амортизация основных средств»;
• Само здание или помещение по остаточной стоимости учитывается на счете 01 «Основные средства».

При отражении ипотечных кредитов в регистрах бухгалтерского учета необходимо особое внимание уделять формам документом. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит вольностей, поскольку данные операции касаются такого сложного актива, как недвижимость, а также отношений с банками. Неверное оформление операций может привести к существенным санкциям.

Банки и программы

Чаще всего коммерческая недвижимость в ипотеку приобретается с помощью Сбербанка. Данный банк предлагает своим клиентам отработанный продукт, который называется «Бизнес-Недвижимость». Активно на данном рынке также работают банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк. Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц может быть получена в Росбанке (сумма до 1 миллиона рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита – до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются в индивидуальном порядке).

Сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке можно следующим образом:

Таким образом, коммерческая ипотека довольно индивидуальный кредитный продукт, следовательно, чтобы фирма его получила, потребуются значительные временные затраты. Отвечать на вопрос, стоят ли они того, необходимо в каждом отдельном случае.

Рекомендуется просто взять калькулятор и сравнить величину арендной платы и планируемых платежей по ипотечному кредиту. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом, необходимо учитывать и то, что те, кто брал ипотеку и уже по ней рассчитался, редко жалеют о своем решении.

Также вам будет интересно узнать, как взять нужную коммерческую недвижимость или деньги на бизнес с помощью .

По всем сложным вопросам вы можете обратиться к нашему онлайн-юристу. Который, на бесплатной консультации, подскажет вам интересные варианты решения вашего вопроса.

Будем ждать ваши лайки, комментарии и вопросы.